上海出台新规 动迁房源定价采取“二次定价”方法
上海市政府昨日召开大型居住社区建设推进大会,公布了《上海市大型居住社区动迁安置房源定价管理暂行办法》。办法规定,本市动迁安置房推进工作由大型居住社区建设推进办公室下的“审价小组”（成员为市建交委、发改委、规土局、房管局、财政局等部门）进行管理。市审计局和监察局参与房源定价工作的监督。
市属动迁安置房配房比例一般控制在项目拆迁的50％－70％,房源定价采取“二次定价”方法,第一次定价为建房协议价格,第二次定价为房源供应价格。
土地价格分三步确定
据了解,动迁安置房的建房协议价格由经审定的土地价格（折算为土地楼面价）、市政公建配套建设费、建筑安装综合造价、财务成本、开发单位的微利和相关税费等组成。上述财务成本,原则上按项目建设完成基础工程,并取得相关管理部门的基础验收证明后一个月内,开始进行房源供应的节点核算。
在土地价格的确定上,分为三个步骤:首先,在落实大型居住社区规划选址后,由社区所在地的区县政府有关部门对土地价格进行摸底测算,并将测算结果与开发商研究,达成原则意见;其二,“研究”后的意见上报区县政府初审,再由市审核小组进行第二次评估审核;最后,市审核小组将委托有资质的审价单位对大型居住社区土地价格进行核实论证、提出审核意见,然后上报至市政府审定。
至于建房价格,在开发商与大型居住社区所在地的区县政府签订《项目建设协议书》前,建房协议价格的拟定将由审核单位进行论证、提出意见,再由市审价小组审定。当然,建房协议价格会根据社区的开发周期分批确定,根据先后早晚,价格会有不同。
对于不可抗拒力导致房屋的建设成本上涨,或因政府原因房源未能按节点供应,使得财务成本增加等情况,在竣工决算经审价后,开发商可会同大型居住社区所在地的区县政府申请调整建房协议价格。
价格参照市场价修正
市政府公布的暂行办法规定,动迁房源的供应价格在原则上不低于上述的建房协议价格（第一次定价）的前提下,按照A＝B×X确定。其中A即房源供应价格;B则是该基地周边普通商品房近期实际的交易均价;而X就是修正系数,其需考虑基地（房源）的开发进度、拟供应房屋的交房时间等因素（具体按一定比例并经市审核小组研究确定）。
在房源具备供应条件后,审核小组根据公式,适时拟定调整价格,报市政府审定。房源使用区县如因房源供应价格调整及房源调剂使用等原因,在重大工程或重点旧区改造项目中产生“同一基地、不同价格”动迁安置房源的情况,区县可通过动迁补偿方案平衡或进行房源价格调整,并报市房管局备案。
市属动迁安置房供应标准为“项目已开工建设并完成房屋建筑面积测绘”。如果开发商达到要求,便可向市房管局提出供应申请,或者由动迁基地所在的区县政府向市建交委提出用房申请,届时由市房管局统筹供应房源。
房源供应关系确定后,开发商再与用房单位签订《供应协议》,并明确用房按“计划预订5％、开始搭桥30％、取得预售55％、交付使用10％”的节点要求付款。
差价归入专用账户
对于房源供应价格与建房协议价格间的差价,应由市房管局向开发商收取后纳入财政专户管理。对于这些“差价”的用途,在扣除项目建设单位（开发商）的相关拆迁、建设费用和税费之后,将会“补贴”到社区周边市政配套建设中,包括支付“未纳入住宅建设配套建设内容”的部分公建配套设施建设的费用,以及住房保障机构的管理费用等。
此外,差价根据每次供应房源的住宅建筑面积计算确定,并由项目建设单位在收取该次供应的房源时,按上述“开始搭桥30％、取得预售55％、交付使用10％”的收款节点,同步以支票背书方式转付给市住房保障事务中心35％（含计划预订5％）、55％、10％。
差价收益将按“聚焦基地、综合平衡、统筹使用”的原则实行全市统筹,由市房管局结合基地具体情况拟定建议方案,经市发改委会同建交委、财政局、房管局等部门审核并报市政府协调使用。
配房占拆迁量50％－70％
依据市政府下发的《关于推进本市大型居住社区市政公建配套设施建设和管理若干意见》的要求,市属动迁安置房源配房比例一般控制在项目拆迁量的50％－70％（旧区改造项目的配房比例按70％）,而其余安置房源则鼓励中心城区采取“区里就近自建一点、存量房源调剂一点”等办法,多渠道筹措房源。
此外,意见还要求人口导出区应给人口导入区一次性财政转移支付,用于社区教育、卫生、社保、文化体育、社区管理等公共服务支出。转移支付金额根据人口导入区提供异地安置的市属动迁安置房房源面积确定,采取“平方米附加”的办法。
根据本市“十一五”、“十二五”期间对动迁房源的需求,2008年到2012年,动迁安置房供应目标达到30万套,期间2008、2009两年已经供应约13万套;2010至2012年计划供应不少于17万套;“十二五”后三年,即2013年至2015年动迁安置房计划开工建设计划每年15万套。
另据统计,今年1－4月,全市动迁安置房实现新开工面积约168万平方米,供应动迁安置房房源约192．48万平方米。
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去年规划安排15个大型居住社区
在去年7月底,上海市规土局曾宣布,将重点依托新城和轨道交通建设,规划安排15个有一定建设规模、交通方便、配套良好、多类型住宅混合的大型居住社区,并公开披露规划选址方案。
在该15个大型居住社区中,以当时的提法,有9个基地是以低价普通商品房为主的大型居住社区,它们分别位于嘉定新城西站、嘉定新城白银路站、嘉定环球乐园站、青浦新城1站、青浦新城4站、青浦诸光路站、奉贤南桥新城东城区、临港新城和金山亭林等区位,均为依托“新城”的大型居住社区,其总共的规划用地面积约41平方公里,其中规划可开发居住用地面积约20平方公里。当时,据上海规土局方面透露,已经会同嘉定区政府和青浦区政府先期开展了嘉定环球乐园站（轨道站点）和青浦诸光路站（轨道站点）两个大型居住社区进行试点规划工作,体现依托轨道交通站点,综合发展公交优先的理念,形成面向中等收入的普通商品房为主的居住社区,为全市其他大型居住社区的规划建设发挥指导和示范作用。
剩余六大基地（即宝山顾村、嘉定江桥、松江泗泾、闵行浦江、南汇周康、浦东曹路）将以保障性住房为主,这六大基地建设用地面积约19．33平方公里,包括居住用地面积约10．77平方公里,规划总建筑面积约1837万平方米,住宅建筑面积约1436万平方米,规划居住人口约52万人。
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